Rewolucja w wydawaniu decyzji WZ. Bez tytułu do gruntu ani rusz (część 2)

Kontynuujemy wątek nowego obowiązku wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przy wniosku o decyzję o warunkach zabudowy („decyzja WZ”). Tym razem: co ta zmiana oznacza w praktyce.

1. Do końca 2026 r. rozpoznanie potencjału działki nie wymagało zaangażowania właściciela. Inwestor zainteresowany nieruchomością mógł złożyć wniosek o decyzję WZ bez pytania kogokolwiek o zgodę, żeby ocenić, ile i czego wolno na niej wybudować, zanim zaangażuje się finansowo lub nawiąże kontakt z właścicielem. Od 2027 r. to nie będzie już możliwe. Realnym narzędziem badania potencjału działki pozostanie już tylko due diligence nieruchomości. Odpadnie bezpośrednia możliwość zweryfikowania tego potencjału przez organ administracji.
2. Standardowa umowa przedwstępna sprzedaży działki, w której zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione jest od uzyskania korzystnej decyzji WZ, będzie musiała zostać dostosowana do nowych przepisów. Skoro sam wniosek o decyzję WZ będzie już wymagał wykazania tytułu prawnego, strony będą musiały uregulować tę kwestię wcześniej.
3. Do tej pory nie było problemu, aby właściciel nieruchomości rozmawiał z kilkoma zainteresowanymi deweloperami naraz, a każdy z nich niezależnie mógł występować o decyzję WZ dopasowaną do własnego planu inwestycyjnego. Od 2027 r. to się komplikuje. Ustawa, ani jej uzasadnienie, nie udzielają bowiem odpowiedzi na pytanie, czy prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może przysługiwać równolegle kilku podmiotom o wzajemnie wykluczających się zamierzeniach. Wiele zależy od treści konkretnej umowy łączącej właściciela z każdym z zainteresowanych oraz od tego, czy i jak wcześniejsza umowa ogranicza możliwość udzielenia analogicznego prawa innym podmiotom.
4. Próg wejścia w postępowanie o wydanie decyzji WZ rośnie, ale wtórny obrót gotową decyzją pozostaje bez zmian. W efekcie ten, kto raz uzyska decyzję WZ, czy to jeszcze na starych zasadach przed 2027 r., czy już po zmianie, spełniając jednorazowo wymóg tytułu, może potem przenieść tę decyzję dalej, bez względu na to, czy nabywca ma jakikolwiek tytuł do nieruchomości.
5. W strukturach, w których docelowy inwestor działa przez spółkę celową (SPV) tworzoną dopiero na późniejszym etapie projektu, trzeba będzie zaplanować: (i) kto i na jakiej podstawie prawnej dysponuje nieruchomością w momencie składania wniosku o decyzję WZ; (ii) czy i jak decyzja WZ będzie mogła zostać przeniesiona na SPV, gdy ta zostanie docelowo powołana.
6. Znika też obowiązek doręczania odpisu decyzji WZ pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi nieruchomości. Oznacza to, że dwóch uprawnionych wnioskodawców, działających niezależnie i nie wiedząc o sobie nawzajem, może uzyskać dwie odrębne, ostateczne decyzje WZ dla tego samego terenu i dowiedzieć się o tym dopiero na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę.
7. Nowelizacja nie mówi wprost, jak głęboko organ powinien weryfikować treść oświadczenia wnioskodawcy, tj. czy wystarczy sama formalna poprawność dokumentu, czy organ musi zareagować, gdy z akt sprawy wynika oczywista sprzeczność między oświadczeniem a stanem prawnym nieruchomości. Ustawa nie nakłada przy tym obowiązku prowadzenia w tym zakresie odrębnego postępowania dowodowego, więc zakres tej weryfikacji ukształtuje dopiero praktyka organów i orzecznictwo.
8. Nowy przepis, dopuszczający więcej niż jedną decyzję WZ dla tego samego terenu, nie przesądza, czy dotyczy sytuacji, w której o kolejne decyzje występują różni wnioskodawcy, czy wyłącznie tego samego wnioskodawcy składającego kolejne wnioski w odniesieniu do różnych zamierzeń inwestycyjnych na tym samym terenie. Od odpowiedzi na to pytanie zależy, czy drugi z zainteresowanych, po tym jak np. pierwsza transakcja upadnie, w ogóle będzie mógł skutecznie ubiegać się o własną decyzję.

Co warto zrobić już teraz:

• przejrzeć umowy, w szczególności umowy przedwstępne, rezerwacyjne, dzierżawy i najmu, zawierane pod kątem przyszłych wniosków o decyzje WZ i sprawdzić, czy w obecnym kształcie dają nabywcy lub inwestorowi tytuł wystarczający w rozumieniu prawa budowlanego;
• ocenić, czy dla planowanej inwestycji opłaca się złożyć wniosek o decyzję WZ jeszcze w 2026 r., na dotychczasowych zasadach, uwzględniając czas potrzebny na uzyskanie ostatecznej decyzji WZ przed końcem roku;
• zweryfikować dokumenty potwierdzające tytuł prawny do nieruchomości oraz treść pełnomocnictw pod kątem nowego obowiązku złożenia oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej;
• przy transakcjach z udziałem kilku potencjalnych inwestorów zainteresowanych tą samą nieruchomością ustalić zasady wyłączności i pierwszeństwa;
• w strukturach z udziałem spółek celowych zaplanować na jakiej podstawie prawnej i na czyją rzecz będzie składany wniosek o decyzję WZ;
• śledzić treść rozporządzenia określającego wzór oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jego szczegółowe wymogi mogą mieć znaczenie praktyczne większe niż sam przepis ustawowy.