Koniec z decyzją o warunkach zabudowy („decyzja WZ”) na próbę. Przez trzydzieści lat, aby uzyskać decyzję WZ, wystarczył sam wniosek. Nie trzeba było uzyskiwać zgody właściciela, tytułu prawnego do gruntu i nie istniało w tym zakresie żadne ryzyko prawne. Od 1 stycznia 2027 r. to się kończy. Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymaga, by wnioskodawca miał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Dla samorządów to koniec fali wniosków składanych „na wszelki wypadek”. Dla inwestorów i właścicieli działek to natomiast konieczność przebudowy transakcji opartych na decyzjach WZ i kilka pytań, na które ustawa nie odpowiada.
Co się zmienia?
Nowe przepisy przewidują, że decyzję o warunkach zabudowy wydaje się wnioskodawcy, który ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu prawa budowlanego, na terenie objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. To dokładnie ten sam standard, jaki dziś obowiązuje przy pozwoleniu na budowę. Tytuł do nieruchomości musi wynikać z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego dającego uprawnienie do wykonywania robót budowlanych (np. umowy najmu, czy dzierżawy).
Do wniosku trzeba będzie dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie, składane pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. Brak oświadczenia będzie więc brakiem formalnym wniosku, a brak rzeczywistego prawa podstawą odmowy wydania decyzji.
Równolegle ustawodawca uchyla przepisy, z których wprost wynikało, że decyzję WZ można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy dla tego samego terenu, z obowiązkiem doręczenia odpisu decyzji pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu. W ich miejsce pojawia się przepis, który stanowi jedynie, że w odniesieniu do tego samego terenu można wydać więcej niż jedną decyzję o warunkach zabudowy. To przesunięcie akcentu z „komu” na „ile decyzji dla jednego terenu” nie jest zmianą kosmetyczną i rodzi szereg pytań interpretacyjnych.
Skąd ta zmiana?
W uzasadnieniu projektu wskazano, że dotychczasowy brak jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych prowadził do składania wniosków nie po to, by realizować inwestycję, lecz żeby podnieść wartość nieruchomości albo sprawdzić potencjał działki bez żadnych zobowiązań wobec właściciela. Wskazano też, że taka praktyka generowała konflikty społeczne. Zmianę od dawna postulowały samorządy, w tym Związek Miast Polskich, zasypywane wnioskami składanymi na dotychczasowych zasadach. Część właścicieli i inwestorów stara się bowiem w ten sposób „zabezpieczyć” możliwość zabudowy, zanim uchwalane plany ogólne ją ograniczą lub wyłączą.
To nie przypadek, że zmiana pojawia się właśnie teraz. W ramach szerszej reformy planistycznej decyzje WZ mają obowiązywać przez okres 5 lat i być zgodne z planem ogólnym. Ustawodawca wychodzi z założenia, że skoro decyzja WZ ma być realnym narzędziem procesu inwestycyjnego, a nie tylko potwierdzeniem potencjału działki na papierze, to musi też trafiać do rąk kogoś, kto faktycznie ma prawo z tego gruntu skorzystać.
W związku z tym, że do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed 1 stycznia 2027 r. stosuje się przepisy dotychczasowe to ten kto chce jeszcze skorzystać ze starych zasad, powinien złożyć wniosek odpowiednio wcześnie i uzyskać decyzję ostateczną przed ww. datą. Równolegle biegnie termin na uchwalenie przez gminy planów ogólnych, co ma nastąpić do 31 sierpnia 2026 r. Wnioski złożone po uchwaleniu planu ogólnego w danej gminie będą już oceniane pod kątem zgodności z jego ustaleniami, niezależnie od tego, kiedy wejdzie w życie wymóg tytułu prawnego do nieruchomości.
O tym, co ta zmiana oznacza w praktyce i co warto zrobić już dziś, piszemy w drugiej części tekstu.